Alquileres: el Congreso no la votó, pero vuelve a regir la ley de la oferta y la demanda Jueves, 11 Enero 2024 18:30

La ley de alquileres que aprobó el Congreso en junio de 2020 fue ideada, como corresponde a un buen legislador, para mejorar un mercado que supuestamente funcionaba muy mal. Desde ya que ocurrió todo lo contrario. Los legisladores que cayeron en la tentación de hacer el bien suponían que imponer regulaciones a un mercado que se venía autoregulando mediante la oferta y la demanda podría mejorar la realidad, sobre todo, de los inquilinos.

Como todo el mundo sabe eso no ocurrió. Más bien todo lo contrario. Pero incluso ante la evidencia del desastre que causaron, los legisladores introdujeron en 2023 nuevas regulaciones, entre las que sobresalió un nuevo sistema de indexación que empiojó aún más la relación propietarios-inquilinos. Y las consecuencias fueron nefastas.

La ley original y su sustituta resultaron tan malas que pasó lo que tenía que pasar: la oferta de unidades en alquiler se desplomó y los contratos que se firmaron resultaron a valores iniciales muy altos. Esto fue así porque el propietario buscaba formar un “colchón” para enfrentar el congelamiento del pago mensual por un año. Para colmo, el contrato se podía ajustar por un índice menor a la inflación solo una vez por año, pero en un contrato a tres años.

La ley buscaba, decían sus impulsores, equilibrar una relación que consideraban desigual entre las partes porque favorecía a los propietarios. Un enunciado que hasta ese momento no era fácilmente demostrable. La realidad indicaba que el grueso de los contratos se firmaban con estas características: dos años de plazo, ajustes cuatrimestrales pactados a ojo y de antemano -estaba prohibida la indexación- y había acuerdo en quién se hacía cargo de las expensas extraordinarias.

Los datos marcaban que entre el año 2002 y 2020 los valores promedio de los contratos de alquiler habían crecido por debajo de la inflación. Se observaba que por lo general los ajustes pactados de antemano se quedaban cortos frente a la inflación acumulada en los dos años del contrato. Y el propietario buscaba recuperar una parte de ese atraso en la renovación del alquiler.

Había sí, peleas por el monto de las comisiones, quién las pagaba, etc, algo que movió al Gobierno de la Ciudad a ponerle tope a las inmobiliarias.

En un contexto de caída de los salarios reales y espiralización inflacionaria aparecieron supuestos referentes autodenominados representantes de los inquilinos, que militaron por una nueva ley, imbuídos también por la tentación del bien y haciéndose cargo de un mandato que vaya a saber quién les dio.

Hoy está claro que el fracaso fue absoluto: como se dijo más arriba, se desplomó la oferta de departamentos en alquiler, los precios se dispararon y muchos contratos directamente se dolarizaron, olvidándose del contenido de la Ley. Muchos departamentos se fueron al negocio temporario.

Pero el mercado está cambiando. En estos días se registra una reacción instantánea al DNU que impulsó el nuevo Gobierno, que derogó la ley de alquileres y les dio libertad a las partes para que pactaran los contratos en los términos que quisieran.

Lo que está ocurriendo es que reapareció la oferta y, por lo que dicen las inmobiliarias, se está volviendo al sistema pre ley. Contratos a dos años, en pesos, y ajustes trimestrales tomando como referencia la evolución de la inflación. Hay más oferta, ¡mejor para los inquilinos! Los supuestos representantes de los inquilinos deberían ser los primeros en festejar. ¿Lo hicieron?. No.

La ley de oferta y demanda retoma su funcionamiento en un mercado vital para cientos de miles de personas. De a poco el sentido común se impone sobre los iluminados que sintieron la tentación de hacer el bien.

Fuente: CLARÍN